O prazo do contrato de locação
“Se a locação for não residencial, há liberdade para estabelecer o prazo do contrato”
Ao elaborar um contrato de locação, a primeira questão a ser enfrentada é o prazo.
Sendo assim, é preciso ter em mente que qualquer que seja a espécie de contrato de locação, terminado o prazo, se o locador não propuser a ação de despejo em até trinta dias do final quando puder fazê-lo – nesse caso sem necessidade de notificação – o contrato se prorroga por prazo indeterminado, isto é, valem as mesmas cláusulas do contrato, mas o prazo passa a ser indeterminado.
Se isso acontecer (a prorrogação), quando o locador quiser o imóvel terá que notificar o inquilino dando a ele o prazo de trinta dias – em regra – para desocupar o imóvel (Lei do Inquilinato, art. 46, § 2º, 56, parágrafo único e 57).
Se a locação for não residencial, há liberdade para estabelecer o prazo do contrato.
Em suma, as partes estabelecem o prazo que melhor lhes aprouver e, ao final, é obrigação do inquilino devolver o imóvel (Lei do Inquilinato, arts. 23, III e 56).
Todavia, muito cuidado com pedidos de prazo superior a cinco anos nos contratos de locação não residencial.
Isto porque, se a exploração for empresarial, esse prazo igual ou superior a cinco anos concederá ao inquilino o direito à ação renovatória, ou seja, respeitados os requisitos para propor essa ação, o inquilino poderá, ao final, obter judicialmente mais um prazo compulsório de cinco anos e assim sucessivamente.
Os requisitos para obter essa renovação compulsória são (Lei do Inquilinato, arts. 51 e 71): i) prazo de cinco anos ininterruptos na locação que depende de ponto; ii) exploração trienal da mesma atividade; iii) perfeito cumprimento do contrato em curso; iv) oferta de nova garantia ou renovação da garantia existente; e, v) oferta de novo aluguel. Reunidos esses requisitos e não chegando a um acordo com o locador, o inquilino poderá propor a ação renovatória no prazo que vai de seis meses a um ano do final do prazo, para obter um novo período de cinco anos de contrato.
Cuidado, também, nesses contratos – evidentemente sob a ótica do locador – com aditivos que prorroguem o prazo anterior, inferior a cinco anos.
Se o prazo da prorrogação por escrito, somado ao prazo anterior (“acessio temporis”), for igual ou superior a cinco anos, o inquilino que reunir, além do prazo, os demais requisitos para a ação renovatória, poderá propor a ação.
A jurisprudência tem entendido que pequenos períodos entre um prazo escrito e outro não afastam o direito de o inquilino somar os prazos – que por lei precisam ser “ininterruptos” para atingir o prazo total de cinco ou mais anos para propositura da ação renovatória.
Outra questão relevante quanto ao prazo é a hipótese de o contrato, firmado por pessoa natural (física), suplantar dez anos.
Nesse caso, é necessário colher a anuência do cônjuge (Lei do Inquilinato, art. 3º).
Não se trata de outorga conjugal, mas mera autorização, de tal sorte que não se tratará de nulidade do contrato no caso de inexistência dessa autorização, nem absoluta nem relativa, mas de possibilidade de o cônjuge que não anuiu propor ação de despejo assim que suplantar o prazo de dez anos.
Nas locações residenciais, para permitir a denúncia vazia – ou seja, a possibilidade de o locador pedir o imóvel de volta ao final do contrato sem declinar outro motivo – o contrato escrito deve prever prazo mínimo de trinta meses (Lei do Inquilinato, art. 46).
Se esse prazo mínimo não for respeitado na locação residencial, ou se o contrato for verbal (nesse caso pouco importa o prazo, pois sendo verbal entende-se que foi pactuado por prazo indeterminado), a denúncia vazia somente pode ser levada a efeito depois de cinco anos contados do início do contrato.
Outras hipóteses nesses contratos de locação residencial verbais ou por escrito, mas com prazo inferior a trinta meses, é a possibilidade de pedir o imóvel para uso próprio (depois de esgotado o prazo contratado inferior a trinta meses, até que se complete cinco anos de vigência quando então o locador poderá requerer a denúncia vazia) ou se for fundada em extinção do contrato de trabalho do inquilino, quando a ocupação decorrer da relação de emprego com o locador (Lei do Inquilinato, art. 47, II).
Lembre-se que o despejo em razão de infração legal ou contratual pode ser requerido a qualquer tempo (Lei do Inquilinato, art. 9º, II).
Mas e se o inquilino de imóvel residencial quiser locar por prazo inferior, proposta aceita pelo locador, o que fazer?
Sob a ótica do locador de imóvel nas locações residenciais, esse pedido não deve ser aceito, tendo em vista que a consequência, caso o inquilino não desocupe o imóvel ao final desse prazo inferior a trinta meses e esteja cumprindo o contrato, é a necessidade de aguardar cinco anos do início para promover o despejo por denúncia vazia, a menos que entre a data do término do prazo contratado inferior a trinta meses e os cinco anos contados do início do contrato, o locador peça para uso próprio, de ascendente, descendente, cônjuge ou companheiro (Lei do Inquilinato, art. 47, III).
O remédio parcial para essa situação é estabelecer o prazo contratual de trinta meses no contrato de locação residencial, mas isentar o inquilino de multa por desocupação antecipada (Lei do Inquilinato, art. 4º) depois do prazo que as partes pactuarem, inferior a trinta meses.
A cláusula é redigida nos seguintes termos: Cláusula (…). O presente contrato é firmado pelo prazo de 30 (trinta meses) que obriga as partes, mas o locatário poderá desocupar o imóvel depois de (…) meses ficando, nessa hipótese, desde que respeite o prazo mínimo ora estabelecido, isento do pagamento da multa proporcional de três aluguéis por desocupação antecipada. Parágrafo único. Nada obstante a isenção da multa depois de (…) de vigência do contrato, caso o locatário desocupe o imóvel antes do prazo para obter a isenção, pagará a multa de três aluguéis proporcional ao prazo total deste contrato, de 30 meses, nos termos do art. 4º da Lei 8.245/1991.
A consequência de cláusula assim redigida é a necessidade de o locador respeitar o prazo, mas o inquilino poderá sair sem pagar multa depois do período mínimo livremente estipulado pelas partes, a partir do qual terá isenção de multa.
Ainda em relação aos prazos, se a locação for residencial para temporada (Lei do Inquilinato, art. 48), o prazo máximo é de noventa dias.
Isto porque essa locação, mesmo residencial, dará ao locador o direito de pedir o imóvel findo o prazo (inferior a noventa dias), inclusive com liminar para desocupação em quinze dias (Lei do Inquilinato, art. 59, § 1º, III).
Portanto, é evidente que não cabe aqui aditar o prazo ou renovar a locação com o mesmo inquilino, pois isso significará ultrapassar o prazo legal para a locação para temporada e transformar a locação em locação residencial por trinta meses (Lei do Inquilinato, art. 50).
Luiz Antonio Scavone Junior
Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD, Pro fessor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática (Ed. Forense).
