Embate entre condomínio e proprietário por franquear seu imóvel para locação por aplicativo vai parar no STJ
Para especialista, muitas vezes as multas condominiais aplicadas aos usuários da locação por aplicativo não são suficientes para coibir abusos
Está em curso, no Superior Tribunal de Justiça (STJ), o julgamento de um recurso apresentado pelo proprietário de um imóvel em condomínio horizontal residencial, que pretende anular a assembleia geral extraordinária que alterou a convenção condominial para restringir aos proprietários a locação de suas unidades via aplicativos por prazo inferior a 90 dias. O julgamento foi iniciado em 21 de setembro com declaração de voto do ministro relator, Ricardo Villas Bôas Cueva, negando provimento ao recurso do proprietário. Porém, o julgamento ainda não foi finalizado em razão do pedido de vistas dos ministros Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.
No caso, o proprietário alega que a assembleia não poderia impor esta restrição ao direito de propriedade, previsto na Constituição Federal – e que a locação por prazo inferior a 90 dias é protegida pelo artigo 48 da Lei 8.245/1991, que trata do aluguel por temporada. Para ele, por se tratar de limitação ao exercício do direito de propriedade, é de rigor que sua disciplina seja prevista na convenção condominial, uma vez que, nos termos do artigo 1.332, III, do Código Civil, o fim a que as unidades se destinam é matéria que deve constar do referido documento.
De outro lado, o condomínio se defende dizendo que a alteração promovida pela assembleia em sua convenção condominial foi aprovada por 94 unidades de um total de 96 – isto é, salvo pelo autor da ação e da testemunha por ele arrolada.
Alguns motivos fáticos dentro do condomínio levaram à alteração da convenção: de abordagens suspeitas feitas por hóspedes que se utilizam dessas plataformas a moradores, a reclamações sobre barulho e festas que, segundo o condomínio, ultrapassam os limites da razoabilidade, da boa convivência, e das normas condominiais.
Pela relevância do debate, sob o fundamento de que a discussão transcende o interesse das partes, o aplicativo Airbnb teve deferido pelo ministro relator seu pedido de ingresso no feito a título de assistente simples do proprietário.
“Seja qual for o desfecho a ser dado pelo Superior Tribunal de Justiça, todos os atores desta cena devem repensar seus papéis, buscando equilibrar suas relações, buscando normatizar aquilo que é de competência das Convenções Condominiais e desejo dos condôminos, com vistas a equalizar a utilização harmônica e segura das unidades condominiais, sem que isso implique em violação ao direito de propriedade”, diz o advogado Cristian Dutra Moraes
O especialista conta que o escritório assessorou um cliente em caso semelhante, no qual o locatário estava utilizando o imóvel para sublocação por meio de aplicativos sem autorização do proprietário. Foi obtida uma liminar em uma ação de despejo, porque foi comprovada a violação – pelo locatário – da cláusula contratual que veda a sublocação. “O ponto de destaque nesse caso – e que se relaciona diretamente com os argumentos defendidos pelo condomínio no caso a ser julgado pelo STJ – é que o proprietário somente teve conhecimento que seu locatário estava violando a cláusula contratual que vedava a sublocação porque passou a receber notificações e multas por conta de condutas inadequadas dos ‘hóspedes’ deste locatário”, resume Cristian Dutra.
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