O Corte do Fornecimento de Água, Gás e Outras Utilidades Mensuráveis nos Condomínios
Quando a lei não trata de determinada situação jurídica, o fato se torna campo fértil para soluções judiciais “criativas”, isso para tratar do assunto com muito abrandamento.
Sem fugir da insegurança jurídica que assola a aplicação do Direito, motivada por evidente ativismo que impera, honrosas exceções, em toda a estrutura do Poder Judiciário nacional, a questão que envolve o interrompimento do fornecimento de água, gás e outras utilidades que são fornecidas de forma individualizada e, por tal razão, mensuráveis individualmente para cada unidade condominial, passa constantemente por soluções judiciais de toda a espécie.
O Poder Judiciário vai, volta, depois vai novamente sem rumo, sem direção, gerando perplexidade àqueles que se deparam com soluções dadas ao talante do juiz que julga.
Com efeito, para o corte promovido pelas concessionárias de serviços públicos, a Lei 8.987/1995, que dispõe sobre o regime de concessão e permissão da prestação de serviços públicos, prevê, no art. 6º, § 3º, que somente não se configura a descontinuidade do serviço – o serviço deve ser contínuo – se sua interrupção ocorrer em situação de emergência ou após prévio aviso (nesse sentido, TJSP; Apelação Cível 1000908-15.2019.8.26.0280; Relator: L. G. Costa Wagner; 34ª Câmara de Direito Privado; Julgamento: 30/03/2021).
E se o corte se der pelo condomínio, a solução é a mesma?
Explica-se a pergunta: nos condomínios, a cobrança da água (e de outras utilidades como o gás) pode ser feita:
- i) Por rateio, na forma prevista na convenção, pela fração ideal na maioria dos casos, sem individualização da cobrança que vai embutida no valor do condomínio, notadamente nas construções mais antigas que não previam nos seus projetos sequer a possibilidade de individualização (CC, arts. 1.331, § 3º e 1.334, I);
- ii) Em alguns condomínios mais modernos, através de relógios de água e gás com cobrança individualizada pela própria concessionária, especialmente de fornecimento de água, lembrando que os novos condomínios, a partir de julho de 2021, por força da Lei 13.312/2016 com vigência a partir do dia 13 de julho de 2021, serão obrigados a ter medição individual de água por força da alteração que essa lei levou a efeito no § 3º do art. 29 Lei 11.445/2007, sendo que os condomínios antigos poderão – faculdade – adotar essa mesma solução nos termos do § 5º do mesmo art. 29, cuja redação foi dada pela Lei 14.026/2020;
iii) Por medição individualizada é feita pelo próprio condomínio, de tal sorte que a concessionária cobra o consumo global do condomínio e este faz o rateio pelo efetivo consumo medido pelos relógios internos, de modo que, além do rateio das despesas comuns, os condôminos são cobrados pelo consumo medido. Em outras palavras, o condomínio é cobrado pela concessionária de serviço público, de fornecimento de água ou gás, por exemplo, e, internamente, o condomínio faz a cobrança pelo consumo de cada uma das unidades cuja medição é feita por relógios do condomínio, não sendo importante se a cobrança se dá ou não em boleto separado, desde que se faça pelo consumo de cada unidade condominial verificável no instrumento de cobrança.
Nada obstante, descolando da solução dada quando o corte é levado a afeito pelas concessionárias de serviços públicos, nessa última hipótese de cobrança individualizada pelo condomínio, algumas decisões impediam que o condomínio fizesse o mesmo corte em desfavor dos seus condôminos (TJSP; Apelação Cível 1001240-81.2013.8.26.0606; Relatora: Maria Cristina de Almeida Bacarim; 29ª Câmara de Direito Privado; Julgamento: 08/11/2017).
Ocorre que a jurisprudência é oscilante e começaram a surgir decisões que passaram a admitir o corte pelo condomínio, desde que faça a cobrança individualizada do consumo de água e gás.
Deveras, não há mesmo razão para tratar o assunto diversamente, pelo menos em linhas gerais.
Nesse sentido: Condomínio. Ação de obrigação de fazer. Ilegitimidade passiva da administradora. Fornecimento de água pelo condomínio às unidades condominiais de forma individualizada. Possibilidade de corte, uma vez identificada a inadimplência por parte de condômino. Medida autorizada por deliberação assemblear válida e eficaz. Possibilidade de sua adoção. Improcedência reconhecida. Recurso provido. 1. A administradora foi contratada para praticar atos em decorrência exclusiva da incumbência que lhe conferiu o condomínio, de modo que não tem legitimidade passiva para a causa. 2. Por deliberação da assembleia geral válida e eficaz, foi adotado o sistema de individualização do fornecimento de água do condomínio às respectivas unidades, com a previsão de corte na hipótese de inadimplemento. 3. A autora deixou de efetuar o pagamento respectivo. Assim, trata-se de providência amparada em deliberação assemblear e nenhum obstáculo de ordem legal existe à sua adoção, que objetiva assegurar a continuidade do próprio condomínio e o equilíbrio nas relações entre os condôminos, como fator de proteção à coletividade. Daí advém o reconhecimento da improcedência do pedido voltado ao afastamento da medida. 4. De igual modo, não há fundamento jurídico para se determinar que a cobrança de conta de água de cada unidade seja realizada de forma autônoma em relação à taxa condominial respectiva, aspecto que não tem relevância na hipótese, pois nenhuma iniciativa houve no sentido de realizar o depósito dos valores decorrentes do fornecimento. (TJSP; Apelação Cível 1011504-10.2019.8.26.0005; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional V – São Miguel Paulista – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/02/2021; Data de Registro: 15/02/2021)
Condomínio edilício. Indenização por danos morais e materiais. Ação julgada improcedente. Corte no fornecimento de água e atrasos nos pagamentos das contas individualizadas, além de mora nas despesas de condomínio. Ausência de conduta ilícita por parte do condomínio e do síndico a justificar danos morais. Indenização indevida. … Consoante se depreende dos autos, a própria condômina não nega a mora no pagamento das cotas condominiais dos meses de abril e maio de 2020 e, não caracterizado ilícito civil por parte dos réus, sem qualquer intenção de solver a dívida, indevida é a indenização por danos morais. A alegada conduta irregular deve ser sopesada, diante da contribuição da autora para o ocorrido, não fazendo sentido onerar a massa condominial em prol da autora inadimplente, com evidente prejuízo à coletividade… (TJSP; Apelação Cível 1009276-22.2020.8.26.0007; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII – Itaquera – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/02/2021; Data de Registro: 23/02/2021)
Portanto, as conclusões que são extraídas desses julgados, que bem ilustram a minha posição sobre o tema, são as seguintes:
- O condomínio pode suspender o fornecimento de água e/ou gás dos inadimplentes;
- Para tanto, além da medição e da cobrança individualizada, a assembleia, pela maioria simples, deve autorizar a medida;
- A cobrança precisa ser individualizada, não necessariamente cobrada em boleto apartado das despesas condominiais;
- Por analogia ao que a lei determina para o corte promovido pelas concessionárias de serviços públicos, é necessário aviso prévio com tempo hábil e razoável para o pagamento;
- A contrario sensu o condômino inadimplente pode pagar apenas o rateio do consumo para evitar o corte e, em caso de negativa de recebimento pelo condomínio, consignar essa parte.
Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD, Professor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzievares Penteado. Autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática (Ed. Forense).
