As obras e reformas em áreas comuns de condomínios exigem cuidados que vão muito além da estética. Envolvem planejamento técnico, cumprimento de normas de segurança e responsabilidade legal de síndicos e condôminos. A mais importante referência nesse processo é a ABNT NBR 16.280, norma que define as diretrizes para qualquer tipo de intervenção estrutural, hidráulica, elétrica ou de acabamento em edificações residenciais e comerciais.
De acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), toda reforma deve ser acompanhada por um projeto técnico assinado por profissional habilitado, como engenheiro ou arquiteto, responsável por garantir que a intervenção não comprometa a estrutura do edifício. Esse documento precisa ser entregue ao síndico antes do início das obras, juntamente com o ART ou RRT (Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica).
O síndico tem papel fundamental nesse processo. Cabe a ele avaliar e autorizar a execução da obra, verificar a conformidade com a NBR 16.280 e assegurar que o condomínio mantenha registro de todas as intervenções realizadas. A negligência nessa etapa pode gerar responsabilidade civil e criminal, especialmente em casos de acidentes ou danos estruturais.
As áreas comuns, como halls, salões de festas, garagens e fachadas, exigem atenção redobrada. Qualquer modificação nessas partes deve ser aprovada em assembleia, respeitando o quórum previsto na convenção condominial — geralmente de dois terços dos condôminos. Alterações visuais, como pintura de fachada, instalação de toldos, substituição de pisos ou inclusão de equipamentos, também entram nesse escopo e devem seguir as deliberações coletivas.
Outro ponto essencial é o controle do impacto da obra na convivência. O síndico deve estabelecer horários permitidos, regras de circulação de materiais e descarte adequado de entulho. Reformas sem controle podem gerar incômodos, riscos de segurança e até multas ao condomínio.
A prevenção é o melhor caminho. Síndicos e administradoras que adotam checklists técnicos e parcerias com empresas especializadas reduzem riscos e mantêm a regularidade documental das edificações — algo que valoriza o patrimônio e assegura a tranquilidade dos moradores.
Por fim, contar com uma administradora experiente faz toda a diferença. Ela orienta sobre os procedimentos legais, documentação e segurança em cada etapa da obra, garantindo que o condomínio atue dentro da lei e evite problemas futuros.
