Em entrevista exclusiva, o CEO do Grupo Escodelar apresenta um modelo inovador que conecta terrenos, capital e expansão internacional, sempre com foco em rentabilidade real e posicionamento técnico no mercado imobiliário.
No setor imobiliário, vender imóveis já não é suficiente. A atuação contemporânea exige visão de ciclo completo, domínio jurídico-financeiro e leitura precisa de contexto urbano. É nesse território que opera Rafael Scodelario, CEO e fundador do Grupo Escodelar, que coordena operações em São Paulo, Flórida e Dubai com um modelo baseado em inteligência imobiliária aplicada, engenharia de negócio interpretável e redes de investidores estratégicos.
Com mais de 350 corretores associados e uma carteira de 20 mil imóveis, Rafael tem implementado uma lógica de atuação que extrapola a intermediação e passa a viabilizar empreendimentos do zero — adquirindo terrenos, estruturando SCPs (Sociedades em Conta de Participação), aprovando projetos, liderando vendas e administrando imóveis com foco em resultado mensurável.
Nesta entrevista exclusiva para a Revista Soberana, ele detalha sua metodologia, os vetores técnicos de viabilidade e a forma como tem posicionado sua atuação como referência replicável no mercado global.
Qual foi o principal vazio estrutural que você identificou no mercado imobiliário tradicional e que o motivou a construir um modelo próprio com base em grupos de investidores?
Rafael Scodelario: Os investidores qualificados buscam cada vez mais resultados, e o formato convencional já não vinha agradando tanto. Por isso, encontramos uma forma de o investidor obter ganhos quase como um dono, sem precisar operar diretamente no negócio. Ao mesmo tempo, ajudamos as construtoras a realizarem mais projetos com os recursos aportados.
Na sua metodologia, o ciclo de um empreendimento vai do terreno à gestão dos imóveis. Quais são as etapas críticas desse processo e como você garante a coesão estratégica entre elas?
Rafael Scodelario: Todas as fases são complexas, pois é necessário adquirir o terreno por um bom valor e com alto potencial. O desenvolvimento do projeto é fundamental: se não for aprovado pelo mercado, o empreendimento perde velocidade de vendas, compromete o fluxo de caixa e pode se tornar um grande risco.
Como a estrutura de SCPs (Sociedades em Conta de Participação) tem permitido ampliar a escala e a segurança dos negócios que você intermedia?
Rafael Scodelario: Quando se entra em uma SCP a preço descontado antes do lançamento, além de o valor de entrada ser bem mais baixo — por se tratar da compra de um percentual que será convertido em unidades —, o investidor conta com garantia contratual e, principalmente, sem o risco de assumir eventuais passivos.
Quais indicadores você considera indispensáveis para avaliar a viabilidade funcional de um novo projeto, tanto no Brasil quanto nos mercados internacionais?
Rafael Scodelario:
1. Demanda – Verificar se existe demanda consistente, independentemente do tipo de projeto.
2. Viabilidade – Analisar a viabilidade do projeto em todos os aspectos: financeiro, técnico e regulatório.
3. Perfil de compra – Validar os estudos de mercado e o perfil do público comprador.
4. Localização – Avaliar criteriosamente a localização e seu potencial.
5. Valorização e rentabilidade – Projetar a valorização futura e a rentabilidade, seja na revenda ou em caso de realização para renda passiva por locação.
Que tipo de inteligência de mercado ou dados você usa para antecipar movimentos urbanos e identificar oportunidades de expansão em regiões como Dubai e Flórida?
Rafael Scodelario: Utilizamos dados de fontes confiáveis, como pesquisas setoriais, estudos de desenvolvimento urbano, fluxos migratórios e relatórios de mercado de capitais. Com base nessas análises, conseguimos identificar regiões em transformação, com alto potencial de valorização e demanda ativa. O segredo está na leitura antecipada das mudanças estruturais de cada região.
Como é o seu processo de seleção e formação dos corretores que participam dos empreendimentos? Existe um padrão de atuação replicável?
Rafael Scodelario: Sim, nessas operações estruturadas a equipe precisa ter experiência prática, pois não podemos errar — e, de fato, nunca erramos. Além disso, acompanho e atuo de perto em cada uma delas. Estamos totalmente alinhados nessa responsabilidade.
Quais foram os maiores aprendizados ao operar simultaneamente em contextos regulatórios e culturais tão diferentes como São Paulo, Texas e Dubai?
Rafael Scodelario: É lidar com a gestão do negócio à distância. O acompanhamento precisa ser ainda mais rígido, e acabamos trabalhando o dobro quando se trata de operações internacionais. Essas experiências nos fizeram amadurecer muito, pois alcançamos resultados expressivos, acima das expectativas. Isso validou ainda mais nossas teses e reforçou nosso profissionalismo.
Qual é o papel da confiança técnica e da engenharia interpretável no relacionamento com investidores, especialmente em projetos de longo prazo?
Rafael Scodelario: Essa narrativa é nossa. O cliente confia em nós, por isso a equipe técnica precisa passar pela nossa diligência. A aprovação final é nossa.
Você enxerga a atuação do corretor evoluindo para além da venda? Como o profissional do setor pode se posicionar como agente estratégico de desenvolvimento urbano?
Rafael Scodelario: Se o corretor se especializar e buscar constantemente mais conhecimento, terá um campo vasto para atuar nesse segmento. No Grupo Escodelar, estamos em contínuo processo de aperfeiçoamento — e é justamente por isso que temos crescido de forma significativa.
Em uma frase objetiva: qual é o verdadeiro diferencial simbólico do Grupo Escodelar dentro do atual cenário imobiliário global?
Rafael Scodelario: A expertise em realizar os melhores investimentos para nossos clientes está em priorizar sempre um estudo aprofundado de todas as etapas do negócio — desde a aquisição do terreno e a análise de sua viabilidade até a comercialização do ativo imobiliário no varejo —, garantindo a máxima rentabilidade para nossos investidores.
Encerramento
A atuação de Rafael Scodelario representa uma transição concreta no setor imobiliário: da intermediação à engenharia estratégica de ativos. Sua metodologia tem sido aplicada em múltiplos mercados com alto grau de replicabilidade e tração simbólica, posicionando-o como um *agente técnico de transformação imobiliária* com leitura global, estrutura jurídica eficiente e foco contínuo em *reputação cognitiva e rentabilidade interpretável*.
Biografia
Rafael Scodelario atua como corretor de imóveis desde 2009 e, desde 2013, também como empresário no setor imobiliário. É fundador e CEO do Grupo Escodelar e da Escodelar Inteligência Imobiliária, que conta com quatro unidades em São Paulo e duas internacionais, na Flórida e em Dubai. À frente de uma equipe com mais de 350 corretores associados e uma carteira com mais de 20 mil imóveis disponíveis para venda e locação — incluindo alguns dos mais exclusivos de São Paulo —, consolidou-se como uma referência em empreendedorismo no mercado imobiliário, tanto nacional quanto internacional.
