Inquilino – Saiba como proceder para ter preferência para alugar um imóvel

Existem regras básicas para se alugar um imóvel, mas pelo fato de grande parte da população desconhecê-las criou-se pavor infundado quanto à burocracia e dificuldade para conseguir alugar. De forma ilógica, o parágrafo único do artigo 37, a Lei do Inquilino impede que o locador aceite mais de um tipo de garantia em um mesmo contrato de locação, o que acaba dificultando a vida do locatário, também denominado inquilino.

Seria mais fácil para o inquilino oferecer um fiador sem imóvel, com renda, e para reforçar uma caução em dinheiro para garantir os reparos, ou então, um bem imóvel ou automóvel de sua propriedade. Mas, de forma ilógica, a lei trata o inquilino como se esse não tivesse condições de negociar as várias possiblidades que poderia oferecer para gerar segurança ao locador, e assim cria poucas opções para que a locação seja garantida, o que é lamentável.

É importante o inquilino e os fiadores entenderem que a imobiliária não tem interesse em vasculhar a vida particular de ninguém e que a ela não interessa a Declaração de Imposto de Renda. Isso é pedido apenas quando a pessoa não prova por outros meios (contracheques emitidos por entes públicos, por exemplo), de forma robusta, a real capacidade de pagamento e a propriedades dos imóveis que venham a servir como garantia.

 

PREFERÊNCIA PELA MELHOR FICHA DE CADASTRO

O pretendente que entender como funciona a análise cadastral realizada por uma imobiliária terá maior facilidade para apresentar a ficha que terá preferência sobre as fichas mal elaboradas pelos demais pretendentes que têm dificuldade de preenchê-las corretamente.  Portanto, não é quem apresenta primeiro uma ficha que tem a preferência, mas sim quem oferece o melhor cadastro, sendo dever da imobiliária mostrar as opções para o locador escolher quem lhe oferece maior segurança.

Quanto mais rápido o pretendente entregar as fichas completas com a documentação em ordem, maior será o interesse da imobiliária locar, pois imóvel vazio deixa de render aluguel, além de gerar despesas com o IPTU e, conforme o caso, com a quota de condomínio.

Importante, o candidato a inquilino compreender que deve tratar somente como a imobiliária, pois essa foi contratada para oferecer tranquilidade para o locador. Cabe à imobiliária tomar os cuidados para evitar inadimplência e problemas àquele que confiou seu patrimônio. Consiste em erro grosseiro o ato do pretendente à locação passar por cima da imobiliária e procurar diretamente o locador, pois isso poderá gerar ruídos de comunicação com a procuradora. Se o locador desejasse ter contato com o inquilino não teria contratado uma imobiliária para conduzir o assunto de maneira profissional.

 

As imobiliárias exigem basicamente o seguinte:

1. a)     Que o pretendente comprove renda (pessoal ou familiar) de no mínimo 3 vezes o valor do aluguel/encargos.
2. b)      Que ele apresente dois fiadores com renda comprovada entre 3 a 4 vezes do valor do aluguel/encargos, sendo que pelo menos um deles deverá possuir um imóvel (geralmente lote é rejeitado) quitado, livre de ônus e registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
3. c)       O pretendente e os fiadores deverão apresentar cópia reprográfica de toda a documentação que comprove o que for alegado, juntamente com a carteira de identidade e CPF (do cônjuge, se o fiador for casado). Se for pessoa jurídica, deve apresentar cópia do contrato social e da última alteração do contrato.
4. d)     Caso a renda não seja oficial (contracheque, carteira assinada, declaração IR, etc.), ou faça parte da crescente economia informal, procure comprová-la através de indícios, como patrimônio, automóveis, extrato de aplicações financeiras. Se o pretendente ou fiador possuir comprovação de renda mínima entre 3 a 4 vezes o aluguel/encargos, mediante contracheque, carteira assinada, não há necessidade de oferecer seu extrato bancário ou das suas aplicações. A Declaração do IR é exigida quando os demais documentos deixam alguma dúvida.
5. e)     Quanto ao imóvel do fiador é geralmente exigido que este seja localizado na mesma cidade onde é realizada a locação, sendo oportuno anexar cópia do IPTU do ano em curso, caso não tenha certidão negativa de ônus recente. Ele é a principal garantia da locação e caso esteja localizado em outra cidade acarreta grande dificuldade para o credor receber seu crédito no caso de execução decorrente de uma ação de despejo por falta de pagamento.

As fichas cadastrais devem ser preenchidas com todos os dados possíveis, portanto, bem completa, para demonstrar a capacidade de pagamento e o patrimônio do pretendente e dos fiadores.  Deve o pretendente sempre expor qualquer dificuldade para o atendente para que seja dada a melhor solução com rapidez. Ao esclarecer alguma limitação ou algum problema, a imobiliária procurará ajudar para viabilizar a locação.

Nos casos em que os dois fiadores não preencham os requisitos, o cadastro poderá ser reforçado por mais um, dois ou mais fiadores, não havendo limite. A lei apenas veda a possibilidade de figurar no contrato mais de uma modalidade de garantia.

 

O fiador deve refletir sobre a responsabilidade

É importante que o fiador compreenda que no momento que assinar o contrato de locação assume o dever de garantir todas as obrigações assumidas pelo inquilino durante todo o prazo da locação, inclusive se esta vier a ser prorrogada por prazo indeterminado. Dessa forma, a Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, procura gerar segurança ao locador, pois este tem o direito de exigir do inquilino o pagamento pontual dos aluguéis mensais e dos encargos, dentre eles, o IPTU, o consumo de água, energia elétrica e da quota de condomínio, caso o imóvel faça parte de um edifício, bem como os reparos do imóvel.

Geralmente, o contrato de locação residencial no Brasil é realizado para durar 30 meses, sendo que os comerciais têm o prazo entre um a cinco anos, pois a lei concede total liberdade para que as partes estipulem de comum acordo o tempo de duração da locação.

 

Garantias que o locador pode exigir do locatário

A fiança prestada por fiadores não é a única opção do pretendente. Os artigos 37 e 38 da Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, preveem que, caso o locador aceite, poderá ser oferecida como garantia a caução (em bens móveis, imóveis ou dinheiro) ou o seguro de fiança locatícia, que tem sido bem aceito no mercado.

Seguro fiança: o inquilino obriga-se a renová-lo a cada 12 meses, figurando com beneficiário o locador.  Ele tem a vantagem de livrar o inquilino do constrangimento de pedir favor para alguém ser seu fiador, o que pode compensar o custo que varia entre 2 e 2,4 aluguéis anuais valor que pode ser parcelado em 6x sem juros no cartão de crédito. Garante até 30 vezes o valor do aluguel e no caso de inadimplência, tem a vantagem de o locador passar a receber o valor do aluguel 30 dias após a propositura da ação de despejo por falta de pagamento.

Título de Capitalização: visa substituir o fiador por meio de depósito em dinheiro de uma quantia ajustada entre o inquilino e a imobiliária. Com base no fato do processo de despejo poder demorar e nos custos de reparação do imóvel, sugere-se que o valor deve ser superior a 14 vezes o aluguel, podendo chegar a 20 vezes se for considerado um risco maior que inclui os reparos e pintura. O valor ficará caucionado como garantia enquanto a locação existir. Após a desocupação e devolução das chaves à imobiliária, o inquilino receberá 100% do que depositou, acrescido da correção pela TR. Durante a locação, o inquilino poderá ser premiado com os sorteios que ocorrem todo mês pelo Loteria Federal, sendo que o prêmio poderá superar em até 23 vezes o valor do Título. Qualquer pessoa física ou jurídica pode oferecer o Título de Capitalização ao locador/imobiliária como garantia, que tem a vantagem de agilizar a contratação da locação.

Caução em dinheiro:  tem o inconveniente de ser limitada por lei a apenas 3 meses, o que explica porque o mercado a rejeita.  O risco de prejuízo em uma locação gira em torno de 14 meses. Qualquer ação de despejo por falta de pagamento por demorar até mais de 12 meses, sendo, portanto, uma garantia frágil para o locador, além do seu valor não garantir os reparos e pintura do imóvel.

 Caução em bens móveis: é extremamente difícil em função da dificuldade de se encontrar um bem móvel que realmente garanta o risco da locação.

 Caução em bens imóveis: apesar de ser uma excelente garantia para o locador, tem o inconveniente de ter um elevado custo com os Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis, essenciais para legalizá-la. Além disso, poucos profissionais têm conhecimento específico de como concretizá-la, o que explica a sua não utilização no mercado.

Como funcionam as garantias mais aceitas no mercado

Mais de 90% das locações são garantidas por fiadores, já que a segunda opção mais utilizada, o Seguro Fiança, tem um custo em torno 2 a 2,4 aluguéis, dependendo da análise do perfil do cliente, devendo a apólice ter renovada a cada 12 meses, o que resulta num custo extra para o inquilino.

Diante disso, a fiança que é prestada geralmente por amigos e parentes que não cobram nada do inquilino é a mais utilizada. Mas, quando o valor do aluguel é mais elevado torna-se importante que o pretendente junte à ficha cadastral os documentos que provem que seus fiadores são proprietários de imóveis livres de ônus, aplicações financeiras e outros bens que gerem segurança para o locador aceitar e concluir a locação. Quanto mais completa a ficha, maior será a chance de a imobiliária aprovar o cadastro com celeridade.

 

Inquilino pode tentar trocar de fiador ou garantia

Mesmo que o inquilino tenha um atrito com seu fiador e rompa o vínculo de amizade, parentesco ou confiança, este não poderá sair do contrato de locação em vigor. Seria injusto o locador perder a garantia e correr o risco de não receber seu crédito devido a um problema pessoal entre o inquilino e seu fiador. Ninguém é obrigado a ser fiador, mas se aceita o encargo não tem como sair dele antes que o contrato termine.

Entretanto, nada impede que o inquilino, a qualquer momento da locação, procure o locador ou a imobiliária para solicitar a alteração do fiador ou a mudança do tipo de garantia (seguro fiança, títulos de capitalização), sendo isso possível, desde que o novo fiador ofereça as mesmas condições, ou seja, tenha renda e patrimônio suficientes para garantir o pagamento de uma possível inadimplência do inquilino.

 Para a imobiliária e o locador o que importa é manter a locação para obterem renda, sendo interesse da imobiliária facilitar a permanência do inquilino. Mas, se o inquilino não conseguir oferecer um novo fiador ou outro tipo de garantia que seja equivalente ou melhor que a atual, conforme análise do locador, não conseguirá retirar o fiador atual, o qual permanecerá como garantidor até a desocupação do imóvel.

 

Kênio de Souza Pereira

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal

Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – BH/MG.

Conselheiro do Secovi- MG e da CMI – Câmara do Mercado Imobiliário de MG

kenio@keniopereiraadvogados.com.br

 

Revista Soberana